最近，商业地产腹背受敌、商业地产崩盘论等一些言论开始流行。中国商业地产当真即将崩盘吗？

如果我们把商业地产比作一个不断升高的探空气球：那么内压就是指商业地产虹吸的资金密度太大，像高密度黑洞的膨胀；离地太高，是指商业地产面积脱离现实太远；外压就是消费者购买力，达不到与内压的平衡，气球就会爆裂，这时投资商业地产的巨量资金将无法收回，黑洞坍缩的反向吸力，会吞噬所有来不及逃脱的企业以及投资者。

那么，按照这个模型来看，目前中国商业地产的情况又是如何？

商业地产的“内压”

DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧认为，近年商业地产的发展速度很快，原因主要有两点：首先，这是受益于国家对住宅调控的影响，使房地产开发企业开始转型，加大了商业地产开发比重；其次，伴随着中国城市化率的逐渐提高，第三产业所占GDP的比重不断在扩大，对商业地产的需求也进一步增加，这使得投资者将更多的资金投放到商业地产领域。

事实的确如此，据中国指数研究院数据显示，2008～2010年，商业地产开发投资增加了2200多亿元，而2010～2012年，相关投资增加了4600多亿元。而根据仲量联行的最新研究报告显示，2013年中国商业地产交易额达到251亿美元，较2012年增长了71%。

商业地产的“高度”

在几年的持续火热后，在一些城市，近来每年有150～200家大型购物中心投入运行，但真正运营状况好的最多也就10家。以苏州为例，2013年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，有近半数经营情况不理想，不少商业项目“有场无市”，少部分还无法开业。这一现状引起了地方政府的忧虑。1月底，苏州市政府发布了首个地方房地产市场新政策《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》。

据公开资料，从2008年到2012年，国内商业营业代售面积增加了将近40%，达713.34万平方米，已经明显高于市场预期。2013年，中国大城市的购物中心整体空置率上升，一线城市的空置率从2012年的7.9%增至现在的8.4%，二三线城市的平均空置率为10.5%，高于2012年的10.2%。然而，针对商业地产(仅指商铺)的开发投资却源源不断地增加。

判断城市商业地产泡沫的一个重要指标就是人均商业面积。按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值。由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。根据行业测算，城市发展程度的不同，对于商业面积的需求也不一样，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。

可以看出，在人均商业面积0.5平方米范围内，几乎所有的商业经营者都会有钱赚，如果人均商业面积达到1平方米，说明这个市场就已经饱和了。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下，但中国一些城市的人均商业面积却已经接近甚至超过这个数，在未来3年内，如果已经规划的商业项目逐渐交付使用，人均商业面积将继续上升。然而，人口数量绝对不会“翻一番”，在这种情况下，多数商业经营者都会“死”掉，尤其是一些商业项目比较集中的区域以及新兴区域。

另外，目前在国内稍微成功一点的购物中心、有影响力的、有生命力的品牌加在一起才900个左右，远赶不上商业地产物业的供应。

商业地产的“外压”

在商业地产的各种炒作追捧中，中国未来有蓬勃的消费市场前景几乎是所有投资商、地产商“挂在嘴边”的首个理由。

中国的消费市场确实很有前景，中国农村到城市、快消品、城市高端人才服务性消费、炫耀性消费、礼品性消费及年轻人信誉透支型消费短期和未来都会持续加强。但是，消费市场被低估和商业物业有前景是两回事。

一个现实是，商业地产不得不面对电商对零售业的冲击。中国电子商务研究中心数据显示，2013年中国电子商务市场交易规模为10.2万亿元，较2012年8.5万亿元增长了29.9%；其中网络零售市场交易规模达1.9万亿元，较2012年1.3万亿元增长42.8%，占社会消费品零售额的比重达到8.0%。

除此之外，单纯从商业地产自身的角度，在中国目前经济分化的大过程中，只有资源吸纳的城市，其商业地产的未来才有戏。其所谓的“资源吸纳”包括政府支持、市场认可、资金聚集、有消费能力人群聚集及轨道交通便捷等综合条件构成的投资洼地。这样的投资洼地多出现在北京、上海、广州、深圳这样的一线城市、二三线城市的黄金地段和部分潜力地段。

以北京为例。根据世邦魏理仕的发布数据，北京零售物业市场的空置率环比下降0.4个百分点至10.8%，为2012年第一季度以来市场的最低水平。而且，以“轻奢侈”和高档品牌为代表的国际零售商积极地在京寻求扩张机会，而加之市场上可租赁的优质商业面积极为有限，推动一季度北京零售物业首层租金同样本比较环比上涨2.4%至每天每平方米43.2元。

未来的预判

商业地产“内外压”和“高度”本就处于一种动态的平衡，加上房地产地域性很强，这就使得商业地产的未来预判变得更加艰难。

知名财经评论家叶檀认为，在一拥而上的扎堆开发中，目前国内商业地产的投资回报若可以达到5%，那简直是挖到了金矿。商业地产泡沫一定存在，5到10年一定会破。

“任何商品交易市场都存在波动，房地产市场也不例外，DTZ戴德梁行不支持所谓的崩盘论。”何衍钧说，支持这一观点的理由是：通过商业物业的历史发展脉络，可以看出商业物业是以人们对商业活动的需求不断提升和不断细化为线索，不断进行在形式、形态、业态等方面的进化，变得更加细致。而在商业活动越发成熟的城市中，商业物业的形式越多样，使每一种商业活动、每一类商业需求都能找到最为贴切的场所。

DTZ戴德梁行华北区策略及发展顾问部董事全海燕女士认为，传统百货满足目的性消费需求，以百货形式为主，业态针对所有商业需求，比如新天地百货、双安商场、当代商城等。购物中心则是满足非目的性消费需求，以购物中心的形式为主，业态针对不同年龄消费群体细化，比如来福士、世贸天阶。除了传统百货和购物中心外，针对小众的精品百货可视为购物中心的变种类，类似于K11、侨福芳草地等，这些是具有艺术元素的购物中心项目，所针对的客群可以称为城市中“赶时髦的小众精英”。

在《商业价值》看来，商业地产的泡沫是存在的，但商业地产市场在不同城市间的已经出现明显分化。在北、上、广、深等一线城市里，多数热点地块的写字楼、商铺供不应求，但是在许多二三线城市，由于前期放量供应，需求不济，商业地产空置率居高不下，红色预警开始拉响。

值得欣慰的是，《城市商业网点管理规划条例》一直在酝酿出台，国内一些商业地产商也已经闻到“经营”的好味道，通过经营的手段把消费需求和商业价值激发出来正成为化解物业泡沫的一种手段。但由于房地产的地域性和个性很强，是否所有城市的商业地产泡沫都能被化解，还尚待观察。